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2018年04月23日

宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 手付金 2-43 平成26年 / ライトノベル小説で学ぶ宅建士(宅地建物取引士、旧:宅地建物取引主任者)試験 過去問版

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条1項に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。

1、Aは、宅地建物取引業者であるBとの契約を締結し、保全措置を講じずに、Bから手付金として、1000万円を受領した。
2、Aは、宅地建物取引業者でないCとの契約を締結し、保全措置を講じたうえで、Cから1000万円の手付金を受領した
3、Aは、宅地建物取引業者でないDとの契約を締結し、保全措置を講ずることなく、Dから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じたうえで、中間金500万円を受領した。
4、Aは、宅地建物取引業者でないEと契約を締結し、Eから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物について、AからEへの所有権移転登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。



愛「これも簡単だ。即答しろ」
建太郎「おう」



建太郎「答えは3だな」
愛「まず、この問題がどの条文の問題かわかっているよな」
建太郎「未完成物件だから、この条文だな」

(手付金等の保全)抜粋
第四十一条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。

愛「まず、1はどうだ?」
建太郎「業者間取引だから、この条文は適用されない。手付金の保全措置は不要」

(適用の除外)
第七十八条 この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
2 第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

愛「2はどうだ?」
建太郎「1000万円ということで、額が大きいから、次の条文を確認しなければならないよな」

(手附の額の制限等)
第三十九条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

建太郎「代金の額の十分の二を超える手付は受領できないとされている。5000万円の物件ならば、1000万円までならば、手付金を受け取れるということでぎりぎり収まっているな」
愛「保全措置は必要なのか?」
建太郎「第四十一条にある通り、必要だな。代金の額の百分の五以下――設問の場合、250万円だけど、ゆうに超えているから保全措置は必要だ」
愛「ちなみに、政令で定める額以下の意味は分かっているよな」

宅地建物取引業法施行令
(法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額)
第三条の三 法第四十一条第一項ただし書及び第四十一条の二第一項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。

建太郎「1000万円だな」
愛「3はどうだ?」
建太郎「手付金は、手付金という名のついたものに限られないんだよな。第四十一条のカッコ書きに(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)と定められている通り。だから、中間金500万円はもちろん、その前に受け取っている手付金100万円についても保全措置を講じなければならない」
愛「そうだ。同じくカッコ書きに(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)とある通りだからな」
建太郎「おう」
愛「4はどうだ?」
建太郎「第四十一条に、『ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき』とある通り、所有権移転登記を完了していれば、保全措置を講じなくても、手付金を受け取れるよな」
愛「そうだ。簡単だったな。次行くぞ」




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宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。
シリーズを全巻読破すれば、宅建士試験に楽々合格できるレベルの知識が身に付きます。
初めて宅建の勉強をする方はもちろんのこと、一通り勉強した中上級者の方が、試験内容をサラッと再確認するのにも役立ちます。

通勤時間や待機時間に、資格スクールのテキストをめくっても、集中できなくて、内容が頭に入ってこない。という悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、ライトノベル小説ならすんなりと読めるのでは?

既にお持ちの資格スクールのテキストや過去問と併用してお読みいただくことで、より一層、内容を理解することができますよ。

●あらすじ

 宅本建太郎は、元アイドルで恋人の司法書士桜咲胡桃が経営する司法書士事務所で補助者として働いていた。
 ひょんなことから、伯父で不動産王と呼ばれた宅本健一の莫大な遺産を受け継ぐことになり、健一が経営していた、不動産会社宅本・オーガナイゼーションの会長兼社長の座に就いてしまう。

 宅建士試験すら合格していないのに、巨大企業の舵取りを担うことになった建太郎は、胡桃や、美人秘書の杏咲琴美ら、美女、美少女たちのアドバイスを得ながら、宅建士や不動産会社の経営について学んでゆくラブコメストーリー?

●主な登場人物

宅本建太郎(主人公)
桜咲司法書士事務所補助者。宅建資格の勉強中。ひょんなことから伯父不動産王 宅本健一の莫大な遺産を相続することになる。

桜咲胡桃(ヒロイン1)
宅建士。司法書士。桜咲司法書士事務所所長。宅本建太郎の上司にして恋人。元アイドルで可愛い顔立ちに、小柄ながらもB90 W60 H86と素晴らしいボディの持ち主。

杏咲琴美(ヒロイン2)
宅建士。『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の社員。大人の女性の魅力にあふれている美人秘書。後に宅本建太郎の専属秘書になる。

不動産王 宅本健一
『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の会長兼社長。父親から受け継いだ不動産業を発展させ、多数の不動産を保有し、その資産の総額は数千億円にも達すると言われている。政界にも進出し、一時は都知事に選ばれるかというところまで行ったが、失言のオンパレードが災いして、都知事の座を逃した。



●編者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
大滝 七夕
法学部在学中に行政書士、宅建等の資格を取得し、卒業後は、行政書士事務所、法律事務所等に勤務する傍ら、法律雑誌の記事や小説を執筆し、作家デビュー。法律知識と実務経験をもとにしたリーガルサスペンスを中心に、ファンタジーや武侠小説などを執筆している。(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

「大滝七夕って何者?」と興味を持ってくださった方は、先ず、こちらのシリーズをご覧ください。



バイト補助者からの成り上がり 実録行政書士開業十年

 平成十五年の行政書士試験合格後、大学卒業と共に行政書士補助者となるも二か月で失業。
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