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2017年06月17日

宅建士試験過去問 権利関係 解除 2−24 平成21年 / ライトノベル小説で学ぶ宅建士(宅地建物取引士、旧:宅地建物取引主任者)試験 過去問版

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ライトノベル小説で学ぶ宅建士(宅地建物取引士、旧:宅地建物取引主任者)試験 過去問版は、小説投稿サイト『小説家になろう(http://ncode.syosetu.com/n3661dt/)』でもお読みいただけます。



売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の三分の二の支払いと引き換えに、所有権移転登記手続きと引き渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。

1、Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記が為されている時は、BのAに対する代金債務につき、不履行があったことをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。
2、Bは、甲土地を現状有姿の状態でAに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引き渡しを受けていた間に、甲土地を貸駐車場として収益を上げていた時でも、Aに対してその利益を償還すべき義務はない。
3、Bは、自らの債務不履行で解除されたので、Bの原状回復義務を先に履行しなければならず、Aの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
4、Aは、Bが契約解除後、遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後、原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Bに対して、損害賠償を請求することはできない。



胡桃「これは条文レベルの基本的な問題だわね」
建太郎「えっ。そうなのか?よく分からない選択肢もあるけど」
胡桃「知らない選択肢があっても、基本を押さえていれば、正解がどれかは分かるはずよ」


胡桃「まず、売主Aが契約解除を行うとどうなるか分かるわね?」
建太郎「売主Aも買主Bも、原状回復義務を負うんだよな。つまり、売主Aは代金を返還しなければならないし、買主Bは、甲土地を明け渡して、登記も抹消しなければならない」
胡桃「条文を確認しておくわよ」

(解除の効果)
第五百四十五条  当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2  前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3  解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

胡桃「それをふまえた上で、1はどう考えるべきかしら?」
建太郎「契約解除前の第三者の問題だよな。ただし書きにある通り、第三者の権利を害することはできないとされている。つまり、契約解除前に甲土地を買ったCに対しては、Aは契約解除を主張することができない」
胡桃「Cは善意悪意を問わずに保護されるのかしら?」
建太郎「善意悪意は問わないけど、権利保護要件としての登記を備えていなければならないんだよな」
胡桃「それじゃあ、契約解除後に、BがCに甲土地を売却した場合はどうなるかしら?」
建太郎「契約解除後は、BからAへの契約解除による原状回復とBからCへの売買による所有権移転が並立する形になるね。つまり、Bを起点にして二重売買が為されたのと同様の関係になるから、対抗問題になる」

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

建太郎「だから、対抗要件としての登記を先に備えた方が、勝つわけだね」
胡桃「その通りよ。次、2はどうかしら?」
建太郎「これがよく分からないんだよな。お互いに原状回復義務を負うのは分かるけど、収益まで返還しないといけないのか?」
胡桃「第五百四十五条の2項を読んでみてくれる?」
建太郎「うん?『前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。』ということは、売主Aは、受け取った売買代金に利息をつけて返還しなければならないということか?」
胡桃「そうよ。一方、買主Bは、何を返還するのかしら?」
建太郎「甲土地を返還する……だけでは、不公平なのか?」
胡桃「不公平だと分かるでしょ。甲土地で収益を上げていたならば、収益も返還すべきだということになると思わない?」
建太郎「そうだな。そうしないと均衡がとれないことになる」
胡桃「判例も、返還すべきものは、受領物そのものだけでなく、解除されるまでの間、使用収益した利益にも及ぶとしているわ。覚えておいてね」
建太郎「OK」
胡桃「3はどうかしら?」
建太郎「解除による原状回復義務は、同時履行の関係にあるんだよな」

(契約の解除と同時履行)
第五百四十六条  第五百三十三条の規定は、前条の場合について準用する。

※(同時履行の抗弁)
第五百三十三条  双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。

建太郎「たとえ、自らの債務不履行が理由で解除されたとしても、BはAに対して同時履行の抗弁を主張できる」
胡桃「そうね。4はどうかしら?」
建太郎「契約を解除しても損害を被っていれば、損害賠償請求ができるんじゃないの?」
胡桃「そうね。第五百四十五条3項にある通りだわ。というわけで答えはどれかしら?」
建太郎「1だね」



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宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。
シリーズを全巻読破すれば、宅建士試験に楽々合格できるレベルの知識が身に付きます。
初めて宅建の勉強をする方はもちろんのこと、一通り勉強した中上級者の方が、試験内容をサラッと再確認するのにも役立ちます。

通勤時間や待機時間に、資格スクールのテキストをめくっても、集中できなくて、内容が頭に入ってこない。という悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、ライトノベル小説ならすんなりと読めるのでは?

既にお持ちの資格スクールのテキストや過去問と併用してお読みいただくことで、より一層、内容を理解することができますよ。

●あらすじ

 宅本建太郎は、元アイドルで恋人の司法書士桜咲胡桃が経営する司法書士事務所で補助者として働いていた。
 ひょんなことから、伯父で不動産王と呼ばれた宅本健一の莫大な遺産を受け継ぐことになり、健一が経営していた、不動産会社宅本・オーガナイゼーションの会長兼社長の座に就いてしまう。

 宅建士試験すら合格していないのに、巨大企業の舵取りを担うことになった建太郎は、胡桃や、美人秘書の杏咲琴美ら、美女、美少女たちのアドバイスを得ながら、宅建士や不動産会社の経営について学んでゆくラブコメストーリー?

●主な登場人物

宅本建太郎(主人公)
桜咲司法書士事務所補助者。宅建資格の勉強中。ひょんなことから伯父不動産王 宅本健一の莫大な遺産を相続することになる。

桜咲胡桃(ヒロイン1)
宅建士。司法書士。桜咲司法書士事務所所長。宅本建太郎の上司にして恋人。元アイドルで可愛い顔立ちに、小柄ながらもB90 W60 H86と素晴らしいボディの持ち主。

杏咲琴美(ヒロイン2)
宅建士。『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の社員。大人の女性の魅力にあふれている美人秘書。後に宅本建太郎の専属秘書になる。

不動産王 宅本健一
『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の会長兼社長。父親から受け継いだ不動産業を発展させ、多数の不動産を保有し、その資産の総額は数千億円にも達すると言われている。政界にも進出し、一時は都知事に選ばれるかというところまで行ったが、失言のオンパレードが災いして、都知事の座を逃した。



●編者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
大滝 七夕
法学部在学中に行政書士、宅建等の資格を取得し、卒業後は、行政書士事務所、法律事務所等に勤務する傍ら、法律雑誌の記事や小説を執筆し、作家デビュー。法律知識と実務経験をもとにしたリーガルサスペンスを中心に、ファンタジーや武侠小説などを執筆している。(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

「大滝七夕って何者?」と興味を持ってくださった方は、先ず、こちらのシリーズをご覧ください。



バイト補助者からの成り上がり 実録行政書士開業十年

 平成十五年の行政書士試験合格後、大学卒業と共に行政書士補助者となるも二か月で失業。
 人生で最もどん底の時期を生き抜き、人脈、資金、営業経験ゼロの状態から弁護士と行政書士の合同事務所を設立し、現在、十周年を過ぎた私の開業初期の実体験を記した手記。

 私の趣味と特技は小説の執筆です。学生時代は、非モテの引き籠り体質で友達が全くいませんでした。
 はっきり言って士業には全く向いていない人間です。
 おまけに、開業した時は失業状態で、資金はゼロ。行政書士会に払う登録手数料や入会金を支払うお金もありませんでした。
 何の計画もなく、見切り発車したにもかかわらず、行政書士として十年以上生き抜き、一千万以上の売上を上げている理由は、私だけの独自の営業手法『チラシ小説』にあります。
 その秘密をほんのちょっと公開しています。
 行政書士の方だけでなく、弁護士、司法書士、税理士、社会保険労務士等の他士業でも使える方法です。興味がある方は参考にしてください。

※この小説は行政書士等士業の開業テクニックを披露する事に主眼をおいたものではありません。私のプロフィールを少し詳細に紹介している私小説に過ぎないことをご承知おきください。


現在大滝七夕名義で公開している小説一覧(今後も続々増えます!お楽しみに♪)

楽々合格国家資格試験シリーズ
ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係1
ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係2
ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係3
ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限1
ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限2

行政書士の事件簿シリーズ
年収一千万の行政書士補助者
地下アイドル殺害事件 一億稼ぐ行政書士の事件簿1
JKリフレ殺人事件 特別中編 一億稼ぐ行政書士の事件簿2
民泊ビジネスの闇 一億稼ぐ行政書士の事件簿3

弁護士の事件簿シリーズ
遺産はアンティークコインにぶち込め? 即独新米弁護士の事件簿1
障害年金の不正受給 即独新米弁護士の事件簿2
第二のパナマ文書 十億稼ぐヤメ検闇弁護士の事件簿1
藁の上からの養子 即独新米弁護士の事件簿3
女子大生レイプ事件 即独新米弁護士の事件簿4

女子大消費生活センターの事件簿シリーズ
ドロップシッピングの甘い罠 女子大消費生活センターの事件簿1
コンビニに二十万円をだまし取られた件について 女子大消費生活センターの事件簿2

大滝七夕私小説
バイト補助者からの成り上がり 実録行政書士開業十年
食える行政書士になりたければネットも営業もやめよう 実録行政書士開業十年2
食える行政書士だけが知っている孫子の兵法の読み方1 実録行政書士開業十年3
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