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2017年04月19日

宅建士試験過去問 権利関係 借家権 1−64 平成15年 / ライトノベル小説で学ぶ宅建士(宅地建物取引士、旧:宅地建物取引主任者)試験 過去問版

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平成15年10月に新規に締結しようとしている契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(定期借家契約)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。

1、事業用ではなく、居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることができない。
2、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。
3、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により、賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
4、定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日一か月前までに、期間満了により、契約が終了する旨を通知すれば、その終了を賃借人に対抗することができる。


胡桃「これも定期借家契約に関する基本的な問題だわね」
建太郎「条文そのままの出題だよな」
胡桃「定期借家契約の制度ができたばかりのころの問題だから簡単なのよ。今はもう少し突っ込んだ問題が出されるわね。というわけで、1から見ていくわよ」




建太郎「定期借家契約は、居住用と事業用とを問わず、締結することができるんだよな。それに借地契約と違って、居住用と事業用とで制度が分かれているわけでもない」

(定期建物賃貸借)
第三十八条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

胡桃「そうね。2はどうかしら?」
建太郎「これも基本だよな。第三十八条の条文にある通り、『公正証書による等書面によって契約をするときに限り』とある。つまり、必ずしも、公正証書による必要はなく、書面であれば、なんでもいいわけだね」
胡桃「公正証書は例示にすぎないということね。3はどうかしら?」
建太郎「2項の条文そのままの出題だよな。『建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。』とあるね。要するに書面を交付したうえでの説明義務があるわけだ」
胡桃「4はどうかしら?」
建太郎「4項にある通りだね。一か月前の通知では遅いわけで、通知期間は、『一年前から六月前までの間』とされている。この通知期間を経過した後に通知した場合は、その通知の日から六月を経過しないと、契約の終了を建物の賃借人に対抗することができないわけだ」
胡桃「そうね。ただ、賃貸借契約の期間が、1年以上のものに限るという点に留意してね。というわけで答えは?」
建太郎「3だね」



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●あらすじ

 宅本建太郎は、元アイドルで恋人の司法書士桜咲胡桃が経営する司法書士事務所で補助者として働いていた。
 ひょんなことから、伯父で不動産王と呼ばれた宅本健一の莫大な遺産を受け継ぐことになり、健一が経営していた、不動産会社宅本・オーガナイゼーションの会長兼社長の座に就いてしまう。

 宅建士試験すら合格していないのに、巨大企業の舵取りを担うことになった建太郎は、胡桃や、美人秘書の杏咲琴美ら、美女、美少女たちのアドバイスを得ながら、宅建士や不動産会社の経営について学んでゆくラブコメストーリー?

●主な登場人物

宅本建太郎(主人公)
桜咲司法書士事務所補助者。宅建資格の勉強中。ひょんなことから伯父不動産王 宅本健一の莫大な遺産を相続することになる。

桜咲胡桃(ヒロイン1)
宅建士。司法書士。桜咲司法書士事務所所長。宅本建太郎の上司にして恋人。元アイドルで可愛い顔立ちに、小柄ながらもB90 W60 H86と素晴らしいボディの持ち主。

杏咲琴美(ヒロイン2)
宅建士。『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の社員。大人の女性の魅力にあふれている美人秘書。後に宅本建太郎の専属秘書になる。

不動産王 宅本健一
『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の会長兼社長。父親から受け継いだ不動産業を発展させ、多数の不動産を保有し、その資産の総額は数千億円にも達すると言われている。政界にも進出し、一時は都知事に選ばれるかというところまで行ったが、失言のオンパレードが災いして、都知事の座を逃した。



●編者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
大滝 七夕
法学部在学中に行政書士、宅建等の資格を取得し、卒業後は、行政書士事務所、法律事務所等に勤務する傍ら、法律雑誌の記事や小説を執筆し、作家デビュー。法律知識と実務経験をもとにしたリーガルサスペンスを中心に、ファンタジーや武侠小説などを執筆している。(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

「大滝七夕って何者?」と興味を持ってくださった方は、先ず、こちらのシリーズをご覧ください。



バイト補助者からの成り上がり 実録行政書士開業十年

 平成十五年の行政書士試験合格後、大学卒業と共に行政書士補助者となるも二か月で失業。
 人生で最もどん底の時期を生き抜き、人脈、資金、営業経験ゼロの状態から弁護士と行政書士の合同事務所を設立し、現在、十周年を過ぎた私の開業初期の実体験を記した手記。

 私の趣味と特技は小説の執筆です。学生時代は、非モテの引き籠り体質で友達が全くいませんでした。
 はっきり言って士業には全く向いていない人間です。
 おまけに、開業した時は失業状態で、資金はゼロ。行政書士会に払う登録手数料や入会金を支払うお金もありませんでした。
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 その秘密をほんのちょっと公開しています。
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